DIRE Kasih Yield Properti Tanpa Ribet Jadi Tuan Tanah. Ini Biaya Aslinya
Baca 6 menit
Memuat...
Baca 6 menit
Punya apartemen buat disewakan di Jakarta artinya kamu harus cari penyewa, nagih uang sewa tiap bulan, dan bayar orang buat benerin AC yang tiba-tiba mati. DIRE (Dana Investasi Real Estat, versi Indonesia dari REIT alias Real Estate Investment Trust) katanya bisa kasih kamu penghasilan sewa yang sama tanpa semua ribetnya itu. DIRE diperjualbelikan di bursa efek kayak saham biasa. Jadi, beneran lebih murah, dan gimana perbandingan biayanya kalau dihitung pakai angka asli?
DIRE itu dana kolektif, bentuknya KIK (Kontrak Investasi Kolektif), yang isinya properti penghasil uang sewa kayak mal, gedung kantor, atau hotel. Daripada kamu beli gedungnya sendiri, kamu beli unit penyertaan dana ini di bursa, terus dana itu nyalurin uang sewa yang masuk ke kamu dalam bentuk dividen. Aturan mainnya diatur Bapepam-LK lewat Peraturan Nomor IX.M.1: minimal 80% dana yang dikelola DIRE harus ditaruh di properti, dan minimal 50% dari situ harus dimiliki langsung, bukan lewat lapisan kepemilikan lain.
Pasar DIRE di Indonesia itu masih kecil banget. Dari catatan publik, cuma ada tiga produk DIRE yang pernah tercatat di IDX: XCID (punya Ciptadana, isinya Solo Grand Mall), XCIS (punya Ciptadana juga, isinya hotel Padjadjaran Suites di Bogor), dan XSPI (punya Sinarmas Asset Management, isinya sebagian Plaza Indonesia, mal di Jakarta, yang waktu diluncurkan tahun 2019 berhasil kumpulin dana sekitar Rp10,4 triliun, menurut The Jakarta Post). Salah satu dari tiga itu, XCIS, akhirnya dibubarkan sama pengelolanya di tahun 2020 karena pandemi bikin pendapatan hotelnya anjlok, menurut laporan Kontan waktu itu. Ini penting kamu ingat sebelum langsung mikir DIRE otomatis lebih aman dan lebih santai dibanding beli properti sendiri: DIRE ngilangin kerjaan jadi tuan tanah, bukan ngilangin risiko propertinya.
Di sinilah dua pilihan ini paling beda jauh, dan ini belum ngomongin yield sama sekali, ini baru biaya buat mulai aja.
Beli properti di Indonesia kena BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), pajak sekali bayar yang ditanggung pembeli. Besarnya 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi ambang batas bebas pajak dari pemerintah daerah, yang umumnya Rp60 juta sampai Rp80 juta tergantung daerahnya, menurut panduan pajak properti 2026 dari PropertyID dan Kingspoint Residence. Di atas itu, biaya notaris dan PPAT (pejabat pembuat akta tanah) dibatasi maksimal 1% dari nilai transaksi menurut aturan honorarium yang berlaku, turun jadi maksimal 0,5% buat transaksi di atas Rp2,5 miliar, menurut jadwal biaya 2026 dari notarisdanppat.com.
Bandingkan sama beli unit DIRE, yang biayanya sama kayak beli saham biasa lewat broker kamu: umumnya 0,15% sampai 0,25% dari nilai transaksi. Mandiri Sekuritas, salah satu sekuritas besar di Indonesia, mempublikasikan fee beli 0,18% dan fee jual 0,28%, tanpa saldo minimum, menurut jadwal biaya resmi mereka tahun 2026.
Ambil Rp2.000.000.000, mau dipakai beli apartemen langsung atau dipakai beli unit DIRE senilai segitu.
| Komponen biaya | Properti langsung | Unit DIRE |
|---|---|---|
| BPHTB (5% dari nilai, dikurangi ambang Rp80.000.000) | Rp96.000.000 | tidak berlaku |
| Biaya notaris / PPAT (maks 1%) | Rp20.000.000 | tidak berlaku |
| Fee broker (Mandiri Sekuritas, 0,18%) | tidak berlaku | Rp3.600.000 |
| Total biaya masuk | Rp116.000.000 (5,8%) | Rp3.600.000 (0,18%) |
BPHTB + biaya notaris/PPAT (properti) vs. fee beli broker (unit DIRE)
Bedanya sekitar 32 kali lipat, dan itu sebelum salah satu aset itu ngasih sepeser pun penghasilan. Angka ini belum termasuk pembebasan BPHTB rumah pertama DKI Jakarta yang disebut di atas, yang bakal nutup sebagian besar selisih itu kalau kamu memang memenuhi syaratnya.
Materi promosi DIRE biasanya nyebut yield distribusi 4% sampai 8% per tahun, dibayar dari pendapatan sewa tiap tiga sampai enam bulan, sebelum kena pajak dividen 10%, menurut gambaran umum dari nabung.id soal sektor ini. Itu rentang yang menggambarkan apa yang pernah dijanjikan produk-produk DIRE, bukan jaminan return dana tertentu hari ini, jadi sebaiknya kamu perlakukan begitu. Prospektus Ciptadana buat dana XCIS yang sekarang sudah dibubarkan itu, dulu berkomitmen membagikan minimal 90% laba bersih setelah pajak ke pemegang unit tiap kuartal, kebijakan yang beneran tercatat, bukan angka marketing, dan ini nunjukin niat struktural di balik dana-dana ini meski dana yang satu ini akhirnya nggak bertahan.
Angka yang beneran penting buat kamu sebagai pembeli hari ini adalah yield saat ini, yaitu penghasilan dibagi harga yang kamu bayar buat unitnya sekarang, bukan yield dibanding harga waktu dana itu pertama diluncurkan bertahun-tahun lalu. Kalau harga unit DIRE sudah naik sejak peluncuran, jumlah rupiah distribusi yang sama bakal jadi persentase return yang lebih kecil hari ini dibanding waktu peluncuran. Cek dulu distribusi dan harga unit yang sebenarnya sebelum menganggap rentang 4-8% itu masih berlaku.
Buat sisi propertinya, kami sudah pernah hitung yield sewa Jakarta yang asli setelah pajak, fee pengelolaan, dan biaya perawatan, hasilnya sekitar 4,55% bersih buat apartemen kelas menengah yang realistis, angka inilah yang seharusnya kamu bandingkan sama yield distribusi DIRE saat ini, bukan sama angka kotor yang dipromosikan.
Jual unit DIRE artinya kamu pasang order jual di IDX pas jam bursa buka, sama kayak jual saham biasa, meskipun karena cuma ada tiga produk yang pernah tercatat, volume perdagangan harian masing-masing bisa tipis. Jual properti fisik artinya kamu harus cari pembeli, yang biasanya makan waktu berbulan-bulan, dan penjual di Indonesia umumnya harus turunin harga dari harga tawar awal supaya transaksinya kelar dalam waktu yang wajar. Keduanya sama-sama nggak instan. Tapi DIRE jauh lebih dekat ke instan.
Kalau kamu sudah punya properti fisik, catat sebagai manual asset di halaman Holdings kamu supaya nilai aslinya kelihatan bareng saham dan kripto kamu di satu tempat, bukan angka yang kamu lacak terpisah sendiri. Kamu juga bisa cek data pasar IDX terkini sebelum bandingin harga unit DIRE tertentu sama biaya buat beli properti senilai itu.