SHM, HGB, atau Girik? Satu Dokumen yang Nentuin Berapa Nilai Asli Tanah Kamu
Baca 6 menit
Memuat...
Baca 6 menit
Dua bidang tanah bisa ada di jalan yang sama, luasnya sama, harga per meternya sama persis di iklan, tapi nilai aslinya bisa beda jauh. Bedanya bukan di tanahnya, tapi di dokumen apa yang beneran ngebuktiin siapa pemiliknya, SHM, HGB, atau girik. Per Juni 2026, Kementerian ATR/BPN nyatet masih ada sekitar 4 juta bidang tanah dari total sekitar 126 juta bidang di Indonesia yang belum punya sertifikat sama sekali. Banyak tanah yang kamu kira "udah ada suratnya" ternyata suratnya nggak sekuat yang dikira.
Ketiganya punya level kekuatan hukum yang beda, dan jaraknya bukan cuma dikit:
| Dokumen | Sebenernya ngebuktiin apa | Ada masa habisnya? | Siapa yang boleh pegang |
|---|---|---|---|
| SHM (Sertifikat Hak Milik) | Kepemilikan penuh dan permanen | Nggak | Cuma warga negara Indonesia |
| HGB (Hak Guna Bangunan) | Hak buat bangun dan pakai, bukan hak milik tanahnya | Iya | WNI dan badan hukum (termasuk PT PMA asing) |
| Girik, Letter C, Petuk D, landrente | Per Februari 2026: nggak ngebuktiin apa-apa lagi sendirian | Bukan sertifikat dari awal | Nggak relevan |
Sisa artikel ini bahas satu-satu, biar kebayang bedanya kalau kamu lagi lihat dua tanah yang di foto listing kelihatan identik.
Sertifikat Hak Milik, biasa disingkat SHM, adalah hak tanah paling kuat yang ada di Indonesia. Artinya kamu punya tanahnya secara penuh, bukan cuma bangunan di atasnya, tanpa batas waktu dan tanpa perlu diperpanjang. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tahun 1960, Pasal 21 nentuin Hak Milik cuma boleh dipegang warga negara Indonesia; orang asing atau perusahaan asing nggak bisa punya SHM langsung atas namanya sendiri. Sertifikat inilah yang jadi tujuan akhir semua proses konversi yang dibahas di artikel ini, dan ini juga yang paling gampang diterima bank sebagai jaminan KPR.
Hak Guna Bangunan, atau HGB, adalah hak buat bangun dan pakai tanah yang secara hukum tetap milik negara atau pihak lain, bukan milik pemegang sertifikatnya. Kebanyakan apartemen, ruko, dan banyak perumahan sebenernya berdiri di atas HGB, bukan SHM. HGB punya masa berlaku beneran: kalau di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan, jangka waktunya maksimal 30 tahun, bisa diperpanjang sekali sampai 20 tahun lagi, terus diperbarui sekali lagi sampai 30 tahun, jadi total maksimal 80 tahun, berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 18/2021. Kalau HGB-nya berdiri di atas tanah Hak Milik orang lain, aturannya beda: jangka waktunya 30 tahun dan nggak bisa diperpanjang, cuma bisa diperbarui, dan pemegangnya wajib ngajuin permohonan paling lambat dua tahun sebelum habis masa berlakunya. Kalau kelewat waktu itu, bukan cuma suratnya yang bermasalah, tapi hak atas bangunannya sendiri ikut kena risiko.
Girik, Letter C, Petuk D, dan landrente itu bukan sertifikat. Itu catatan pajak tanah zaman dulu, sebagian bahkan dari masa kolonial Belanda, yang selama puluhan tahun dianggap banyak keluarga Indonesia sebagai bukti informal kalau tanah itu punya mereka. Per 2 Februari 2026, anggapan itu resmi nggak berlaku lagi, bahkan secara informal sekalipun: Arie Satya Dwipraja dari Kementerian ATR/BPN nyatet dokumen-dokumen ini udah nggak berfungsi lagi sebagai bukti kepemilikan tanah sama sekali. Dokumen-dokumen itu masih boleh dipakai sebagai penunjuk lokasi kalau kamu ngajuin pendaftaran tanah pertama kali buat dikonversi jadi SHM, tapi udah nggak bisa berdiri sendiri sebagai bukti hak, menurut Kompas.com dan Peraturan Pemerintah (PP) No. 18/2021.
Ini bukan cuma soal aturan di atas kertas. Bank umum biasanya minta SHM atau HGB yang sah dulu sebelum nyetujuin KPR atau nerima tanah sebagai jaminan; tanah yang cuma modal girik biasanya cuma bisa diterima, itu pun kalau ada, lewat Bank Perkreditan Rakyat (BPR) di daerah dengan aturan khusus buat kredit mikro, dan bank tetap wajib ekstra hati-hati karena kalau nasabahnya gagal bayar, eksekusi jaminannya jauh lebih susah buat tanah yang belum terdaftar. Banyak rumah lama di kampung dan tanah kosong di pinggiran kota yang statusnya masih kayak gini.
Prosesnya dimulai dari pendaftaran tanah pertama kali di kantor BPN setempat. Ada dua komponen biaya yang beda dan jangan sampai ketuker:
Buat tanah di bawah 600 meter persegi yang dipunya rumah tangga berpenghasilan rendah, program PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) dari pemerintah bisa ngebebasin biaya ukur dan pendaftaran sepenuhnya. Tapi BPHTB, kalau memang kena, itu pajak terpisah dan nggak ikut dibebasin sama PTSL.
Semua ini nggak kelihatan di foto listing. Dua tanah yang harganya sama persis per meter persegi nggak berarti nilainya beneran sama kalau satu punya SHM yang bersih dan satunya lagi masih girik yang, sejak tahun ini, bahkan nggak bisa dipakai buat buktiin kepemilikan kalau ada sengketa. Sertifikat itu bukan sekadar kertas tambahan di atas nilai asetnya, khusus buat tanah, sertifikat itu bagian gede dari nilainya sendiri, risiko yang sama yang udah dibahas artikel kami soal risiko likuiditas tanah kavling dari sisi jualnya, dan yang ketemu lagi waktu kami riset return investasi lahan pertanian.
Kalau kamu udah punya tanah atau lagi nyatet properti di Manual Assets NetWort, jenis sertifikatnya wajib masuk catatan, bukan cuma estimasi nilainya. Tanah yang SHM dan tanah yang girik belum dikonversi nggak boleh dicatat seolah risikonya sama, meskipun harga pasarnya hari ini kelihatan sama di atas kertas.