Apartemen atau Rumah Tapak sebagai Investasi? Ini Hitungan Sewa dan Harga Jual Kembalinya
Baca 6 menit
Memuat...
Baca 6 menit
Kamu punya uang Rp1.000.000.000. Segitu harga apartemen 40 meter persegi. Segitu juga harga rumah tapak kecil (rumah dengan tanah sendiri) agak jauh dari pusat kota. Mana yang lebih masuk akal untuk investasi?
Iklan apartemen bilang sewanya 6% setahun. Iklan rumah bilang 4%. Berarti apartemen menang? Tunggu dulu. Biaya yang disembunyikan kedua iklan itu beda. Di artikel ini kita taruh keduanya berdampingan dan hitung investasi apartemen vs rumah tapak dalam rupiah.
Semua isi artikel ini edukasi, bukan saran membeli. Data dicek pada 8 Oktober 2026.
Bank Indonesia (BI) punya Survei Harga Properti Residensial. Survei ini mencatat harga rumah baru di pasar primer, yaitu rumah yang dijual langsung oleh pengembang.
Untuk kuartal II 2026, indeks harga rumah nasional BI naik 0,69% dibanding tahun sebelumnya. Kuartal I naik 0,62%. Angkanya kami baca dari ringkasan media atas rilis BI, seperti Investortrust dan Infobank.
Menurut ukuran rumah, ringkasan yang sama menunjukkan:
| Tipe rumah | Kenaikan harga, tahunan |
|---|---|
| Besar | 0,68% |
| Kecil | 0,49% |
| Menengah | Tidak kami temukan di ringkasan yang bisa dibaca |
Harga rumah nyaris tidak bergerak. Jadi dari sisi harga saja, rumah tapak sekarang bukan aset yang cepat naik.
Ada satu catatan penting. Survei BI ini soal rumah. Kami tidak menemukan indeks harga apartemen di dalamnya. Ringkasan yang kami baca tidak membahas apartemen, dan PDF resmi BI tidak bisa kami buka. Jadi klaim soal kenaikan harga apartemen butuh sumber lain, dan sumber yang kami temukan saling bertentangan.
Untuk apartemen Jakarta, dua sumber memberi level harga yang jauh berbeda untuk 2026. Cushman & Wakefield memperkirakan harga jual sekitar Rp20 juta sampai Rp25 juta per meter persegi, menurut ringkasan hasil pencarian. Jendela360 menyebut rata-rata harga penawaran sekitar Rp35,6 juta per meter persegi.
Selisihnya lebih dari Rp10 juta per meter persegi. Untuk unit 40 meter persegi, itu lebih dari Rp400.000.000.
Harga penawaran adalah harga yang penjual harapkan, bukan harga yang dibayar pembeli. Pakai sebagai titik awal saja. Cek harga transaksi terakhir di gedung yang sama sebelum percaya pada angka rata-rata.
Di sewa, apartemen terlihat bagus. Untuk gross yield (uang sewa sebelum biaya, dibagi harga), kami sudah membahas yield sewa riil di Jakarta. Global Property Guide mencatat gross yield apartemen Jakarta antara 4,80% dan 12,02% tergantung kawasan. Rumah lebih rendah. Rumah123 menyebut gross yield rumah sekitar 3% sampai 5%, seperti kami kutip di artikel ngontrak vs beli rumah.
Sekarang sisi satunya. Knight Frank mencatat okupansi apartemen sewa Jakarta rata-rata sekitar 67,6% di semester I 2026, menurut ringkasan Kontan. Sekitar 11.300 unit apartemen baru juga diproyeksikan selesai pada 2026, terutama di Tangerang, Bekasi, dan Jakarta Selatan.
Okupansi 67,6% artinya kira-kira satu dari tiga unit sewa kosong. Pasokan baru yang besar memberi penyewa lebih banyak pilihan. Itu bisa menahan harga sewa.
Rumah tapak juga punya biaya, terutama perbaikan. Apartemen menambah beberapa biaya yang tidak ada di rumah.
Service charge. Iuran bulanan untuk kebersihan, keamanan, lift, dan area bersama. Panduan detikProperti tahun 2023 menyebut sekitar Rp20.000 sampai Rp25.000 per meter persegi per bulan. Angka ini sudah lama dan tiap gedung beda.
Sinking fund. Dana cadangan yang dikumpulkan gedung untuk perbaikan besar, seperti lift dan fasad. Panduan yang sama menyebut Rp100.000 sampai Rp200.000 per bulan. OCBC menjelaskan biasanya sekitar 10% dari biaya pemeliharaan bulanan. Dua patokan ini tidak cocok satu sama lain, jadi minta tagihan pastinya ke pengelola gedung.
HGB yang habis. Kebanyakan apartemen berdiri di atas HGB, atau Hak Guna Bangunan. Ini bukan kepemilikan penuh atas tanahnya. Di tanah negara atau HPL (tanah yang dikelola pihak tertentu seperti pengembang atau instansi), HGB berlaku maksimal 30 tahun. Bisa diperpanjang maksimal 20 tahun, lalu diperbarui maksimal 30 tahun lagi, sesuai PP Nomor 18 Tahun 2021. Pemegang HPL harus memberi rekomendasi lebih dulu. Sumber firma hukum dan akademik yang kami temukan menyebut biaya perpanjangan ditanggung pemilik yang mengajukan. Angka resmi biayanya tidak kami temukan, jadi tanyakan ke Kantor Pertanahan (BPN) atau notaris.
Kalau HGB berakhir dan tidak diperpanjang, haknya kembali ke pemegang tanah. Itu sebabnya sisa tahun HGB penting saat kamu menjual. Untuk beda SHM dan HGB, baca panduan sertifikat tanah kami.
Angka input di bawah adalah ilustrasi NetWort, bukan rata-rata pasar. Ganti dengan angka iklan yang sedang kamu lihat.
Kedua properti harganya Rp1.000.000.000. Apartemennya 40 meter persegi, jadi Rp25.000.000 per meter persegi. Kosong satu bulan per tahun untuk keduanya.
| Per tahun | Apartemen | Rumah tapak |
|---|---|---|
| Sewa kotor (6% vs 4%) | Rp60.000.000 | Rp40.000.000 |
| Service charge (Rp25.000 x 40 m2 x 12) | -Rp12.000.000 | Rp0 |
| Sinking fund (Rp150.000 x 12) | -Rp1.800.000 | Rp0 |
| Perbaikan (1% vs 1,5% dari harga) | -Rp10.000.000 | -Rp15.000.000 |
| Satu bulan kosong | -Rp5.000.000 | -Rp3.333.000 |
| Bersih, sebelum pajak | Rp31.200.000 | Rp21.667.000 |
| Yield bersih | 3,12% | 2,17% |
Besaran perbaikan mengikuti panduan umum untuk menyisihkan 1% sampai 2% nilai properti per tahun. Unit apartemen lebih kecil karena gedung yang mengurus struktur bangunan.
Dalam contoh ini apartemen masih unggul di yield. Tapi lihat yang terjadi. Angka 6% turun jadi 3,12%. Angka 4% turun jadi 2,17%. Dua-duanya kehilangan hampir separuh.
Pajak akan memangkas keduanya lebih jauh. Bandingkan yield bersih itu dengan aset yang lebih aman. Halaman makro NetWort menampilkan BI rate dan yield obligasi terbaru.
Yield baru separuh dari return. Separuh lainnya adalah harga saat kamu menjual.
Rumah tapak datang bersama tanahnya. Kalau sertifikatnya SHM, tanah itu milikmu tanpa jam hitung mundur. Data BI menunjukkan harga rumah tapak naik pelan, 0,69% setahun secara nasional.
Apartemen tidak punya indeks harga BI yang bisa kami temukan. Nilainya bergantung pada gedung, pengelolaannya, dan sisa tahun HGB. Unit dengan sisa HGB 25 tahun lebih susah dijual dibanding unit dengan sisa 70 tahun.
Setelah punya angka bersih, kamu bisa menilainya di samping seluruh uangmu. Buka Holdings di NetWort dan tambahkan propertinya sebagai aset Real Estate, dengan nilai dan uang sewa yang benar-benar kamu terima. Dari situ kelihatan seberapa besar porsi portofoliomu yang menumpuk di satu gedung.