Ruko Bisa Kasih Yield Lebih Tinggi dari Rumah. Tapi Juga Bisa Kosong Setahun. Ini Hitungannya
Baca 5 menit
Memuat...
Baca 5 menit
Harga ruko Rp1.000.000.000. Agen bilang sewanya 8% setahun. Berarti Rp80.000.000. Menarik.
Lalu penyewanya pindah. Dua bulan lewat tanpa uang sewa. Kantor pajak tetap minta 10% dari sewa yang masuk. Atapnya juga perlu diperbaiki. Sisanya berapa?
Artikel ini menghitung investasi ruko langkah demi langkah, dalam rupiah. Ruko (rumah toko) adalah bangunan dengan toko di lantai bawah dan ruang di atasnya. Semua angka ditampilkan, jadi kamu bisa ganti dengan angkamu sendiri.
Isinya edukasi, bukan saran membeli. Data dicek pada 8 Oktober 2026.
Yield sewa adalah uang sewa setahun dibagi harga beli. Yield kotor artinya sebelum biaya apa pun. Yield bersih artinya setelah biaya.
Konsultan properti Panangian, dikutip Kumparan, menyebut rumah dengan yield 3% sampai 5% setahun sudah bagus, sedangkan ruko berkisar 8% sampai 10%. Itu angka kotor, bukan yang kamu terima. Kami membacanya lewat ringkasan pencarian, bukan artikel lengkapnya.
Kami juga mencari survei yield atau tingkat kekosongan khusus ruko. Hasilnya tidak ada. Konsultan seperti Colliers dan JLL menerbitkan data mal dan kantor, bukan ruko. Jadi angka kekosongan di bawah adalah ilustrasi kami sendiri, bukan statistik pasar.
Untuk perbandingan dengan rumah, baca artikel ngontrak vs beli rumah.
Rumah sering cepat dapat penyewa. Ruko butuh usaha yang cocok dengan lokasi dan ukurannya. Mencarinya bisa lama.
Colliers menyampaikan hal serupa soal ritel Jakarta 2026, dirangkum Real Estate Asia: mal utama tetap ramai, sementara pusat belanja kelas dua lebih lambat terisi. Itu soal mal, bukan ruko. Tapi polanya mirip. Kualitas lokasi menentukan berapa lama ruang kosong.
Jadi pertanyaannya bukan "berapa yield ruko saat disewa?" Melainkan "berapa yield selama setahun penuh, termasuk bulan kosong?"
Sewa ruko kena pajak. Aturannya PP 34 Tahun 2017. PPh-nya final sebesar 10% dari sewa bruto, menurut halaman resmi DJP di pajak.go.id.
Tiga hal yang perlu kamu tahu:
Pengecualian rumah kos tidak mencakup ruko. Untuk kasus kos, baca artikel yield sewa kos-kosan.
Harga dan yield kotor 8% diambil dari batas bawah kisaran di atas. Biayanya ilustrasi NetWort, bukan rata-rata pasar. Ganti sesuai iklan yang kamu lihat.
Harga ruko: Rp1.000.000.000. Sewa kotor setahun penuh: Rp80.000.000.
| Per tahun | Setahun terisi | Kosong 2 bulan | Kosong 6 bulan | Kosong setahun |
|---|---|---|---|---|
| Sewa yang masuk | Rp80.000.000 | Rp66.667.000 | Rp40.000.000 | Rp0 |
| PPh sewa (10% dari sewa) | -Rp8.000.000 | -Rp6.667.000 | -Rp4.000.000 | Rp0 |
| PBB (asumsi) | -Rp3.000.000 | -Rp3.000.000 | -Rp3.000.000 | -Rp3.000.000 |
| Perbaikan (1% harga, asumsi) | -Rp10.000.000 | -Rp10.000.000 | -Rp10.000.000 | -Rp10.000.000 |
| Bersih, sebelum biaya lain | Rp59.000.000 | Rp47.000.000 | Rp23.000.000 | -Rp13.000.000 |
| Yield bersih | 5,9% | 4,7% | 2,3% | -1,3% |
Yield 8% di iklan jadi 5,9% walau tidak ada bulan kosong. Dua bulan kosong menurunkannya ke 4,7%. Kosong setahun penuh membuatnya minus, karena PBB dan perbaikan jalan terus.
PBB adalah pajak bumi dan bangunan tahunan. Besarnya ditetapkan pemerintah daerah, jadi Rp3.000.000 hanya angka sementara. Tarif perbaikan juga begitu.
Perubahan kecil bisa menggeser hasil jauh. Ini yang perlu kamu uji.
Yield kotor yang kamu bayar. Kalau sewa aslinya 6%, bukan 8%, semua angka di atas turun. Minta kontrak sewa yang sudah ditandatangani, bukan hanya iklan.
Lama kontrak sewa. Ruko sering disewa setahun atau lebih, kadang dibayar di muka. Kontrak panjang mengurangi risiko bulan kosong. Tapi sewanya juga terkunci di harga hari ini.
Usaha penyewa. Satu penyewa berarti seluruh sewamu bergantung pada satu usaha. Kalau usahanya gagal, sewa langsung nol.
Biaya saat membeli. Pembeli membayar BPHTB, pajak perolehan tanah dan bangunan dengan tarif maksimal 5% yang ditetapkan tiap daerah, menurut panduan DJP di pajak.go.id. Ini menekan hasil di tahun-tahun awal. Cek tarif dan batas bebas pajak di daerahmu lewat notaris. Kami tidak menemukan satu angka nasional.
Status tanah. Banyak ruko berdiri di atas HGB, hak membangun yang ada masa berlakunya. Baca panduan sertifikat tanah untuk beda HGB dan SHM.
Jangan anggap 4,7% sebagai ramalan. Itu satu skenario dengan biaya yang diasumsikan.
Pakai sebagai metode. Ambil iklan ruko apa pun. Kurangi dulu yield kotornya dengan pajak. Lalu kurangi PBB dan biaya perbaikan versimu. Setelah itu tanya dirimu: berapa bulan kosong yang sanggup kamu tanggung?
Terakhir, bandingkan angka bersihnya dengan pilihan yang lebih aman. Halaman makro NetWort menampilkan BI rate dan yield obligasi terbaru. Ruko harus mengalahkan angka itu dengan selisih cukup untuk menutup risikonya.
Setelah punya angka bersih, lihat dalam gambaran besar. Buka Holdings di NetWort dan tambahkan ruko sebagai aset Real Estate. Isi nilai versimu dan sewa yang benar-benar kamu terima. Kamu akan lihat seberapa besar kekayaanmu menumpuk di satu bangunan dan satu penyewa.