Kenapa Nilai Aset yang Kamu Catat Manual Kemungkinan Besar Sudah Salah
Baca 5 menit
Memuat...
Baca 5 menit
Setahun lalu kamu masukkan apartemenmu ke aplikasi pencatat net worth. Sejak itu, saldo saham dan kriptomu terus terupdate sendiri, setiap hari, otomatis, mengikuti harga pasar yang benar-benar hidup. Angka apartemenmu juga ikut naik, diam-diam, sendirian. Tapi tidak ada agen properti yang menelepon dengan taksiran baru. Angka itu adalah nilai aset manual, dan kalau sudah lama tidak kamu cek ulang, kemungkinan besar angka itu sudah salah, dan bukan salah sedikit.
Saham atau token kripto punya harga pasar yang benar-benar update setiap detik selama pasar buka. Aplikasi tinggal membacanya. Rumah, jam tangan, atau karya seni tidak punya sumber harga seperti itu. Sebagai gantinya, kebanyakan aplikasi pencatat net worth, termasuk NetWort, cuma menanyakan harga beli dan tanggal belinya sekali di awal, lalu menerapkan asumsi kenaikan tahunan ke angka itu setiap hari ke depannya, terus bertambah sendiri, apa pun yang sebenarnya terjadi ke aset itu di dunia nyata.
Default bawaan NetWort per kategori menunjukkan seberapa lebar asumsi ini:
| Kategori | Asumsi kenaikan per tahun |
|---|---|
| Real Estate (properti) | +3,0% |
| Vehicle (kendaraan) | −10,0% |
| Luxury Goods, collectible (misalnya Rolex atau Birkin) | +5,0% |
| Luxury Goods, standard (misalnya tas branded biasa) | −15,0% |
| Fixed Income / Cash | 0%, kamu yang atur sendiri |
Angka ini bisa kamu ubah saat menambahkan asetnya. Kebanyakan orang tidak pernah mengubahnya. Angkanya cuma jalan terus sendiri.
Masalahnya bukan karena asumsi tetap itu ide buruk. Masalahnya, satu angka datar tidak akan pernah cocok dengan apa yang benar-benar terjadi ke satu aset spesifik di satu lokasi spesifik, dan data Indonesia sendiri menunjukkan selisihnya dengan jelas.
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional ada di 110,89 pada triwulan II 2026, naik cuma 0,69% secara tahunan (yoy), sedikit lebih baik dari 0,62% di triwulan I 2026 (Bank Indonesia lewat CNN Indonesia dan Kompas, keduanya diakses 2026-08-09). Itu kurang dari seperempat asumsi +3,0% yang dipakai NetWort sebagai default untuk setiap aset real estate.
Dan "rata-rata nasional" ini menyembunyikan selisih yang nyata. Di triwulan yang sama, harga rumah di Pekanbaru justru naik 3,23% yoy, dekat dengan asumsi default, sementara Banjarmasin naik 1,29%, dan kota-kota lain cenderung lebih datar lagi (data Bank Indonesia lewat Liputan6, diakses 2026-08-09). Asumsi datar +3,0% mungkin kurang lebih pas untuk apartemen di Pekanbaru, tapi salah cukup jauh untuk apartemen di hampir semua kota lainnya.
Ini juga alasan kenapa NetWort memperlakukan emas, perak, platinum, dan paladium berbeda dari aset manual lainnya: mereka dapat harga spot yang benar-benar update setiap hari, bukan asumsi tetap, karena harga aslinya bergerak terlalu cepat dan terlalu tidak terduga untuk bisa diwakili satu asumsi datar.
Emas sempat mencetak rekor sekitar $5.598 per ons akhir Januari 2026, lalu turun ke $4.315,19 pada 7 Agustus 2026, penurunan sekitar 23% (USAGOLD, diakses 2026-08-09). Platinum bahkan lebih tajam: rekor tertinggi sepanjang masa $2.920,41 per ons pada 26 Januari 2026, turun ke $1.753,00 di awal Agustus, penurunan sekitar 40% dalam enam bulan (Kitco, metalcharts.org, keduanya diakses 2026-08-09). Pergerakan sebesar itu sama sekali tidak akan terlihat kalau dipaksa masuk ke asumsi kenaikan tahunan yang datar. Rumah atau jam tangan bisa bergerak dengan cara yang sama, cuma biasanya lebih lambat dan datanya jauh lebih susah dipantau.
Misalnya kamu beli apartemen Rp2.000.000.000 dan membiarkannya di rate default Real Estate NetWort. Setelah satu tahun, perhitungan asumsi tetap itu menunjukkan nilainya sekitar Rp2.060.000.000, untung di atas kertas sekitar Rp60.000.000. Sekarang pakai angka pertumbuhan nasional asli dari Bank Indonesia untuk periode yang sama, 0,69%, apartemen yang sama itu nilainya cuma sekitar Rp2.013.800.000, untung sekitar Rp13.800.000.
Itu selisih sekitar Rp46.200.000 antara yang ditampilkan aplikasimu dan yang sebenarnya terjadi di pasar properti nasional, untuk satu aset, dalam satu tahun, bahkan sebelum kamu tanya apakah kotamu sendiri mirip dengan rata-rata nasional atau tidak.
Sementara itu, sisi portofolio yang harganya hidup langsung membetulkan dirinya sendiri tanpa perlu diminta. IHSG, indeks saham utama Indonesia, sempat turun sampai 27,88% sepanjang tahun berjalan pada akhir Juli 2026 sebelum pulih ke penurunan sekitar 25,9% pada 7 Agustus (Investortrust.id, Databoks, Bisnis.com, angka yang sama juga sudah dibahas di artikel kami soal pertumbuhan ekonomi vs return saham Indonesia, diakses 2026-08-09). Tidak ada yang perlu mengingat untuk update angka itu. Total net worth yang mencampur posisi saham yang membetulkan diri sendiri dengan nilai apartemen yang diam-diam menyimpang bukan perbandingan yang setara, walaupun di layar kelihatannya cuma satu angka bersih yang rapi.
Kalau kamu punya properti, kendaraan, atau barang koleksi, buka aset manual di halaman Holdings NetWort dan cek kapan terakhir kali masing-masing benar-benar kamu update, bukan cuma rate berapa yang sedang jalan. Kalau sudah lebih dari setahun, angka itu sebenarnya cuma tebakan yang berbentuk seperti fakta.