Yield Sewa Properti di Jakarta vs Dividend Yield Saham IDX: Mana yang Beneran Menang?
Baca 6 menit
Memuat...
Baca 6 menit
Apartemen di Jakarta yang disewakan dengan yield kotor 7% kedengarannya jauh lebih menarik dibanding hampir semua saham dividen di IDX. Angka 7% itu memang nyata. Yang tidak ikut ditulis di angka itu adalah semua yang harus kamu bayar supaya sewa itu terus mengalir: pajak properti, biaya pengelolaan, dan perawatan yang tidak pernah ditanggung penyewa. Setelah semua itu dikurangi, jaraknya jadi jauh lebih dekat dari yang kelihatan di angka headline-nya.
Yield itu sederhana: penghasilan yang kamu dapat dari sebuah aset setiap tahun, ditulis dalam persentase dari nilai aset itu. Untuk saham, penghasilan itu namanya dividen, uang tunai yang dibagikan perusahaan dari labanya. Untuk properti yang disewakan, penghasilannya ya uang sewa dari penyewa. Yield kotor (gross yield) adalah penghasilan itu sebelum dikurangi biaya apa pun. Yield bersih (net yield) adalah sisa setelah semua biaya memiliki aset itu dikurangi, dan cuma angka inilah yang benar-benar menunjukkan berapa yang kamu kantongi.
Yield sewa kotor apartemen di Jakarta berkisar sekitar 4,80% sampai 12,02% tergantung lokasi, dengan rata-rata nasional Indonesia di 8,30% pada kuartal pertama 2026 (Global Property Guide, data Q1 2026). Data yang lebih rinci per kawasan dari Bamboo Routes per Mei 2026 mencatat: Tebet dan koridor MT Haryono di kisaran 6% sampai 8% kotor, koridor Cawang dan Cipinang di Jakarta Timur di 5% sampai 6%, dan Grogol Petamburan serta Tanjung Duren di Jakarta Barat di 4,5% sampai 5,5%. Untuk contoh hitungan di artikel ini, kami pakai 7%, titik tengah kisaran Tebet/MT Haryono, kawasan sewa kelas menengah di Jakarta yang realistis, bukan angka tertinggi yang dipilih supaya kelihatan bagus.
IHSG sendiri tidak punya satu angka "dividend yield" resmi seperti yang dipublikasikan sebuah reksa dana atau ETF, jadi proksi paling bersih dan bertanggal yang tersedia adalah MSCI Indonesia Index, indeks yang melacak perusahaan-perusahaan besar dan menengah yang menyumbang sebagian besar nilai IHSG. Dividend yield-nya tercatat 4,79% per Februari 2026 (MacroMicro, data seri dividend yield MSCI Indonesia Index). Ini rata-rata pasar secara luas: saham-saham dividen tinggi di IDX secara individual membayar jauh lebih besar dari itu, sementara banyak saham yang fokus pertumbuhan sama sekali tidak bagi dividen.
Punya properti yang disewakan itu ada biayanya di luar cicilan atau harga beli, setiap tahun, entah unitnya lagi disewa atau kosong.
Pajak properti (PBB). Tarif PBB-P2 di Indonesia dibatasi maksimal 0,5% berdasarkan UU No. 1/2022 tentang HKPD Pasal 41, tapi tarif efektif yang benar-benar dikenakan ditentukan Perda masing-masing daerah. Untuk Jakarta, beberapa situs kalkulator pajak yang melacak tarif Perda terkini mencatat tarif efektif untuk rumah tinggal ada di kisaran 0,2% sampai 0,3% dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), yang nilainya sendiri biasanya lebih rendah dari harga pasar properti yang sebenarnya.
Pengelolaan properti. Perusahaan property management yang mengurus pemasaran, penagihan sewa, dan pengawasan dasar biasanya mengenakan biaya 8% sampai 12% dari sewa tahunan (panduan biaya jasa manajemen properti dari Rumah123).
Perawatan dan perbaikan ringan. Panduan industri umumnya menyarankan menyisihkan sekitar 1% sampai 2% dari nilai properti setiap tahun untuk perawatan rutin dan perbaikan kecil, di luar renovasi besar (panduan biaya perawatan rutin apartemen dari Properti1).
Komisi agen sewa, di luar biaya di atas. Setiap kali ganti penyewa dan tanda tangan kontrak baru, agen properti biasanya mengenakan komisi 5% sampai 8% dari nilai transaksi sewa (panduan komisi agen properti dari Rukamen dan REMAX Indonesia). Ini tidak muncul setiap tahun, cuma saat ganti penyewa, tapi tetap biaya nyata yang tidak masuk ke angka perawatan tahunan di atas.
Ambil contoh apartemen di Jakarta senilai Rp2.000.000.000, disewakan dengan yield kotor 7%, titik tengah kisaran Tebet/MT Haryono di atas.
| Komponen | Tarif yang dipakai | Jumlah per tahun (Rp) |
|---|---|---|
| Penghasilan sewa kotor | 7,0% dari nilai properti | 140.000.000 |
| Dikurangi: PBB | 0,25% dari nilai properti (titik tengah tarif efektif Jakarta) | (5.000.000) |
| Dikurangi: biaya pengelolaan properti | 10% dari sewa (titik tengah 8-12%) | (14.000.000) |
| Dikurangi: cadangan perawatan | 1,5% dari nilai properti (titik tengah 1-2%) | (30.000.000) |
| Penghasilan sewa bersih | 91.000.000 | |
| Yield bersih | 4,55% |
(Sewa kotor − PBB − biaya pengelolaan − cadangan perawatan) ÷ nilai properti
Yield bersih 4,55% itu ada sedikit di bawah dividend yield MSCI Indonesia Index yang 4,79%, dan perbandingan ini bahkan belum mengurangi satu hari pun masa kosong atau satu kali pun komisi agen. Ubah asumsinya, misalnya biaya pengelolaan lebih murah atau kawasan dengan yield lebih tinggi, dan urutannya bisa berbalik. Intinya bukan bahwa salah satu selalu menang. Intinya, angka 7% yang dipajang di listing properti Jakarta bukan angka yang benar-benar masuk kantong pemiliknya.
Kalau kamu sudah mencatat properti di samping saham dan kripto, fitur aset manual di halaman Holdings NetWort memungkinkanmu mencatat berapa sebenarnya biaya memiliki properti itu, bukan cuma nilainya, supaya return yang kamu lihat mencerminkan arus kas sungguhan, bukan cuma yield yang dipajang di listing. Kamu juga bisa cek data saham dividen dan pasar yang lebih luas sebelum membandingkan properti dengan aset lain yang kamu punya.