Rumah Seharga Berapa yang Sebenarnya Kamu Sanggup Beli? Ini Hitungan Bank
Baca 6 menit
Memuat...
Baca 6 menit
Kamu lihat rumah seharga Rp700.000.000 dan mulai menghitung-hitung gajimu. Kebanyakan orang langsung mengecek berapa besar DP yang bisa ditabung. Itu bukan angka yang paling dipedulikan bank. Ini jawaban sebenarnya soal berapa KPR yang mampu kamu bayar sesuai gaji: bukan DP-mu, tapi angka yang disebut rasio utang terhadap penghasilan, yang di bank-bank Indonesia dikenal sebagai DSR (Debt Service Ratio), dan angka ini nyaris tidak ada hubungannya dengan tabunganmu.
Rasio utang terhadap penghasilan membandingkan berapa besar cicilanmu tiap bulan dengan berapa besar gaji bersih yang benar-benar kamu terima setelah pajak dan potongan lain. Bank di Indonesia menyebutnya DSR, dan rumusnya sederhana.
"Total cicilan per bulan" bukan cuma cicilan KPR yang sedang kamu ajukan. Ini termasuk semua utang yang sudah jalan atas namamu: cicilan mobil, minimum pembayaran kartu kredit, sisa pinjaman pribadi, sampai cicilan paylater. Bank menjumlahkan semuanya, mengecek berapa persen gajimu yang sudah habis untuk itu, baru menentukan sisa ruang yang ada untuk cicilan KPR baru.
Tidak ada satu undang-undang yang mematok satu angka pasti untuk semua bank, tapi praktiknya hampir seragam di semua bank Indonesia (Cermati.com, OCBC Indonesia, Bank Saqu, semua diakses 2026-08-10):
Kalau gaji bersihmu Rp15.000.000 sebulan dan kamu sudah punya cicilan mobil Rp1.500.000, DSR-mu sekarang sudah 10%. Sisa ruang untuk cicilan KPR ada di kisaran Rp4.500.000 sampai Rp6.000.000 sebulan, tergantung batas total 35% atau 40% yang dipakai bankmu, sebelum kamu mulai menawar harga rumah atau tenor.
Sejak Desember 2025, Bank Indonesia memperpanjang aturan yang mengizinkan bank meminjamkan sampai 100% dari nilai properti, artinya DP 0% secara resmi diizinkan sampai 31 Desember 2026 (aturan Loan to Value/Financing to Value Bank Indonesia sendiri, PBI 21/13/PBI/2019, via Property Times dan panduanproperti.id, keduanya diakses 2026-08-10). Praktiknya, nyaris tidak ada yang benar-benar dapat itu. Data BCA sendiri menunjukkan kurang dari 1% nasabah KPR-nya yang benar-benar dapat pembiayaan 100%, karena fasilitas ini biasanya cuma untuk nasabah payroll yang beli dari developer rekanan dengan catatan kredit bersih di SLIK OJK (via panduanproperti.id, diakses 2026-08-10). Aturan ini justru membuktikan intinya: DP bukan pernah jadi penghalang utama. Gajimu, yang diukur terhadap utangmu yang sudah ada, itulah penghalangnya.
Misalnya kamu beli rumah Rp700.000.000 tadi dengan DP 10% (Rp70.000.000), lalu meminjam sisanya Rp630.000.000 dengan tenor 20 tahun. Kebanyakan bank di Indonesia sekarang menawarkan bunga fixed promo untuk beberapa tahun pertama KPR: perbandingan 2026 menunjukkan bunga fixed BRI mulai sekitar 3,75%, BCA sekitar 3,88%, dan Bank Mandiri sekitar 4,00%, dicek silang lewat dua sumber perbandingan bank 2026 yang independen (desanaob.id, propertibagus.com, keduanya diakses 2026-08-10). BRI, BCA, Mandiri, dan Bank Tabungan Negara (BTN), bank KPR milik negara, adalah empat bank yang paling sering dibandingkan di roundup-roundup ini. Setelah masa fixed habis, cicilan berpindah ke bunga floating, dan angkanya jauh berbeda: perbandingan terbaru menaruh bunga floating BTN, BRI, Mandiri, dan BNI di kisaran 13,25%, sementara CIMB Niaga ada di 13% sampai 13,25% (bungkuselatan.id, limbangantengah.id, keduanya diakses 2026-08-10). Bunga floating bergerak mengikuti suku bunga dasar kredit masing-masing bank, yang mengikuti suku bunga acuan Bank Indonesia, yang ditahan di 5,75% sejak rapat kebijakan Juli 2026 (Suara.com, Republika, Kompas, semua diakses 2026-08-10).
Pakai rumus amortisasi KPR standar, dihitung sendiri dan bukan penawaran resmi dari bank manapun, begini gambaran cicilan Rp630.000.000 tadi di tiap tahap, dengan asumsi bunga fixed 4% untuk 3 tahun pertama lalu bunga floating 13,25% untuk sisa saldo setelahnya:
| Tahap | Cicilan per bulan | Ditambah cicilan mobil (Rp1.500.000) | DSR-mu di gaji Rp15.000.000 |
|---|---|---|---|
| Tahun 1-3, fixed ~4% | ~Rp3.817.000 | Rp5.317.000 | ~35% |
| Tahun 4 dst, floating ~13,25% | ~Rp6.976.000 | Rp8.476.000 | ~57% |
Ini sebabnya pengecekan DSR saat pengajuan bukan cerita lengkapnya. Bank menguji kemampuanmu berdasarkan cicilan hari pertama, bukan cicilan yang akan benar-benar kamu bayar setelah masa promo habis. KPR yang lolos DSR dengan nyaman di tahun pertama bisa jadi beban berat di tahun keempat, dengan gaji yang persis sama.
Bank umumnya juga mengharuskan cicilan lunas sekitar umur 55 sampai 58 tahun, umur pensiun yang biasa dipakai lembaga pembiayaan Indonesia sebagai patokan (Pinhome, Bank Sinarmas, Kreasiprimaland, semua diakses 2026-08-10). Ambil tenor 20 tahun di umur 40 tahun, kamu baru lunas di umur 60, sudah lewat batas itu untuk kebanyakan bank. Jadi tenor maksimal yang benar-benar ditawarkan bank ke kamu makin pendek seiring bertambahnya umurmu sekarang, terlepas dari berapa pun DSR-mu, dan ini penting dicek sebelum kamu terlanjur mengincar cicilan 20 atau 25 tahun.
Perhitungan ini tidak cuma berlaku sekali, saat pengajuan, lalu selesai. Begitu rumah itu jadi milikmu, dia jadi satu lagi aset yang perlu kamu catat, dan berbeda dari gaji atau sisa pinjamanmu, nilainya tidak akan update sendiri. Aset Manual di halaman Holdings NetWort memungkinkanmu mencatat properti dengan harga beli dan asumsi kenaikan tahunan, mekanisme yang sama dengan yang dijelaskan di kenapa nilai aset manual kamu sering salah. Masukkan rumahnya begitu akad selesai, lalu cek ulang asumsi kenaikan yang kamu pilih minimal setahun sekali, bandingkan dengan angka asli, bukan cuma angka default.