Bunga Fixed KPR-mu yang Murah Itu Nggak Selamanya. Ini yang Kejadian Pas Bulan Dia Pindah ke Floating
Baca 5 menit
Memuat...
Baca 5 menit
Kamu ambil KPR karena cicilannya kelihatan enteng. Rp2,9 juta sebulan untuk pinjaman Rp500 juta. Seluruh budget bulanan kamu susun di angka itu.
Lalu tahun ketiga selesai. Surat dari bank datang. Cicilan barunya Rp4,8 juta.
Nggak ada yang salah. Begitulah cara kerja bunga KPR fixed vs floating. Bunga murah di awal memang nggak dibuat untuk selamanya. Di artikel ini kamu bisa lihat apa yang berubah, lengkap dengan hitungan rupiah, supaya kamu tahu lonjakannya sebelum datang.
Bunga fixed adalah bunga yang dijanjikan bank nggak akan berubah selama jangka waktu tertentu. Banyak produk KPR di Indonesia mengunci bunga fixed selama satu sampai lima tahun.
Bunga floating (bunga mengambang) bisa berubah-ubah. Begitu masa fixed habis, kredit kamu otomatis pindah ke sini. Bank menentukannya dari kondisi pasar, misalnya suku bunga acuan bank sentral dan bunga deposito yang mereka bayar.
Ada juga yang namanya SBDK (Suku Bunga Dasar Kredit). Tiap bank mengumumkannya. Saat kredit kamu floating, bunganya mengikuti suku bunga bank pada saat itu, jadi kalau angkanya naik, cicilan kamu bisa ikut naik.
Nah, ini yang sering kelewat. Bunga fixed itu biasanya promo. Bunga floating adalah harga normal dari bank.
Lihat dua angka dari 2026.
Di sisi bawah, promo BRI KPR Solusi berlaku sampai 30 Juni 2026. Bunga fixed mulai 2,5% untuk tahun pertama, dan 3,45% selama tiga tahun untuk tenor minimal 10 tahun, menurut laporan Kontan dan Stockwatch.
Di sisi atas, bunga floating per Agustus 2026 jauh lebih tinggi. Dari hasil pencarian laporan bank, bunga floating KPR BCA 11%, Danamon 12,5% dan CIMB Niaga 13,5%.
Jadi peminjam bisa pindah dari sekitar 3,5% ke 11% atau lebih. Itu lebih dari tiga kali lipat. BI-Rate sendiri ditahan di 5,75% pada 23 September 2026, jadi lonjakan ini bukan cuma soal suku bunga acuan naik. Ini promo bank yang berakhir.
Kamu bisa pantau BI-Rate dan data suku bunga lain di halaman makro NetWort.
Kita hitung. Angka di bawah ini ilustrasi, bukan penawaran dari bank mana pun.
Langkah satu. Selama masa fixed, cicilan sekitar Rp2,89 juta per bulan.
Langkah dua. Setelah 36 kali bayar, kamu masih berutang sekitar Rp445 juta. Pokok yang lunas baru sekitar Rp55 juta. Cicilan awal kebanyakan habis buat bunga.
Langkah tiga. Sisa 17 tahun dihitung ulang dengan bunga floating. Beginilah cicilan barunya:
| Bunga floating | Cicilan baru per bulan | Naik | Lonjakan |
|---|---|---|---|
| 10% | Rp4,55 juta | +Rp1,66 juta | +57% |
| 11% | Rp4,83 juta | +Rp1,94 juta | +67% |
| 12,5% | Rp5,27 juta | +Rp2,39 juta | +83% |
Semua angka dihitung NetWort dengan rumus cicilan standar. Asumsinya bunga tetap datar setelah pindah dan nggak ada pembayaran ekstra.
Selisih satu poin juga terasa. Dari 11% ke 12%, cicilan naik sekitar Rp293.000 per bulan untuk pinjaman yang sama.
Budget disusun dari angka promo. Angka pertama yang dilihat peminjam adalah cicilan fixed. Angka itu nempel di kepala, padahal ada masa berlakunya.
Sisa pokok hampir nggak turun. Di tahun-tahun awal, sebagian besar cicilan adalah bunga. Pinjaman kamu masih besar, jadi bunga baru berlaku untuk hampir seluruh jumlahnya.
Gaji nggak naik 60%. Cicilan bisa loncat 50% atau lebih. Kenaikan gaji 5% sampai 10% setahun nggak menutup selisih itu.
Artikel rasio cicilan terhadap penghasilan kami menunjukkan cara mengecek apakah cicilan masih muat di penghasilanmu. Pakai cek itu untuk cicilan floating, bukan cicilan fixed.
Kamu punya pilihan, dan waktu terbaik memakainya adalah berbulan-bulan sebelum tanggalnya, bukan sesudahnya.
Bantalan di langkah lima bisa kamu mulai hari ini. Supaya tahu seberapa besar bisa disiapkan, kamu perlu tahu apa yang sebenarnya kamu punya.
Buka Dashboard NetWort dan cek total nilai portofolio serta sebarannya. Dari situ kelihatan seberapa lega ruang kamu kalau cicilan KPR naik.