Kos-Kosan yang Diiklanin Yield 10% Setahun Jarang Beneran Kasih 10% Kalau Semua Biayanya Dihitung
Baca 4 menit
Memuat...
Baca 4 menit
Ada iklan kos: 20 kamar, Rp 1.000.000 per kamar, harga Rp 2,4 miliar. "Yield sewa 10% setahun."
Hitungannya betul. 20 kamar x Rp 1.000.000 x 12 bulan = Rp 240 juta. Itu 10% dari Rp 2,4 miliar.
Tapi angka itu mengandaikan semua kamar terisi tiap bulan dan tidak ada yang rusak. Yield sewa kos-kosan yang asli biasanya lebih kecil. Di artikel ini kita hitung seberapa kecil, dengan satu contoh yang jelas ditandai sebagai asumsi.
Yield sewa adalah uang sewa yang kamu terima setahun, dibagi nilai properti, lalu ditulis dalam persen.
Gross yield itu angka sebelum biaya apa pun. Net yield itu angka setelah biaya mengelola tempatnya dikurangi. Yang masuk kantong kamu adalah net yield.
Panduan properti di Indonesia membedakan keduanya dengan cara yang sama: gross yield adalah sewa dibagi harga properti, sedangkan net yield juga mengurangi biaya seperti perawatan dan pajak (lihat penjelasan rental yield dari Jendela360).
Apartemen punya satu penyewa dan satu pembayaran sewa. Kos beda. Kos itu usaha kecil dengan banyak kamar dan banyak tagihan kecil.
Kalau kamu menyewakan rumah, biasanya penyewa yang bayar listrik dan air sendiri. Pemilik tinggal menunggu uang sewa.
Di kos, pemilik sering menanggung lebih banyak. Bisa listrik bersama, air, internet, kebersihan, dan orang yang jaga atau menagih. Saat satu kamar kosong, kamar itu tidak menghasilkan apa-apa sampai ada penghuni baru.
Versi apartemennya sudah kita bahas di yield sewa properti vs dividen saham IDX. Di sini kita lihat versi per kamar.
Ini asumsi ilustrasi dari NetWort sendiri, bukan rata-rata pasar. Angka kamu pasti beda. Ganti dengan angka kamu.
Skenarionya: kos senilai Rp 2,4 miliar, 20 kamar, Rp 1.000.000 per kamar per bulan.
| Pos | Asumsi | Rp per tahun |
|---|---|---|
| Sewa di iklan (semua kamar penuh) | 20 x 1.000.000 x 12 | 240.000.000 |
| Kamar kosong | okupansi 85%, hilang 15% | -36.000.000 |
| Sewa yang benar-benar masuk | 204.000.000 | |
| Penjaga atau pengelola | Rp 3.000.000 per bulan | -36.000.000 |
| Listrik, air, internet | Rp 200.000 per kamar terisi per bulan, 17 kamar | -40.800.000 |
| Perbaikan, cat ulang, ganti kasur dan AC | Rp 2.000.000 per bulan | -24.000.000 |
| PBB tahunan | Rp 8.000.000 | -8.000.000 |
| Pendapatan bersih | 95.200.000 | |
| Net yield | 95.200.000 / 2.400.000.000 | sekitar 4,0% |
Iklannya bilang 10%. Bangunan sama, kamar sama. Hasilnya sekitar 4%.
Tidak ada kejadian besar di sini. Tidak ada banjir, kebakaran, atau penghuni yang kabur tanpa bayar. Ini cuma biaya operasional biasa.
Di contoh ini, yang paling menggerus adalah kamar kosong dan biaya operasional, bukan satu pengeluaran raksasa.
Okupansi yang paling perlu kamu awasi. Di contoh kita, tiap 5 poin okupansi bernilai Rp 12.000.000 setahun, atau 0,5 poin yield. Kos yang okupansinya 70%, bukan 85%, kehilangan sekitar 1,5 poin lagi.
Okupansi juga dipengaruhi hal di luar kendali kamu. Kos baru di sebelah, kampus yang pindah, atau kantor yang hengkang bisa mengubah berapa kamar yang terisi.
Banyak pemilik mengira PPh final 10% atas sewa berlaku untuk kos. Ternyata tidak.
Menurut Direktorat Jenderal Pajak (pajak.go.id), Pasal 2 ayat 3 PP 34 Tahun 2017 mengecualikan jasa penginapan seperti rumah kos dan asrama dari PPh final 10% atas sewa tanah dan bangunan. Sumber yang sama mencatat bahwa ini bukan berarti penghasilan dari kos bebas PPh.
Aturan daerah juga bisa beda. Pemberitaan menyebut Perda DKI Jakarta 1/2024 masih mengatur hunian pribadi yang berfungsi sebagai penginapan, dengan tarif pajak perhotelan 10%. Kami belum membaca teks perdanya langsung, dan kotamu bisa saja lain.
Jadi pajak tidak kami masukkan ke tabel di atas. Tanya konsultan pajak atau kantor pajak setempat apa yang berlaku untuk kosmu. Apa pun jawabannya, itu mengurangi angka 4%, bukan 10%.
Tanyakan lima hal ini ke setiap iklan:
Kalau penjual tidak bisa jawab, anggap angka 10% itu bahasa jualan, bukan hasil ukur.
Kalau kamu sudah punya kos atau patungan di kos, catat uang yang benar-benar masuk dan yang benar-benar keluar selama beberapa bulan. Lalu bandingkan net yield aslinya dengan BI rate dan yield obligasi di halaman makro NetWort.
Buka Holdings dan tambahkan propertinya sebagai aset Real Estate, supaya portofolio kamu menampilkan nilai yang sebenarnya, bukan janji di iklan.